Рынок загородной недвижимости в стагнации: кризис сократил количество покупателей. Спрос стабилен лишь в высоком ценовом сегменте. «Востребованы качественные поселки вблизи города», – отмечают эксперты. Но таких немного.
Количество организованных коттеджных поселков в Екатеринбурге и окрестностях перевалило за две сотни. К концу 1 квартала 2017 года их начитывалось 234. Такие данные приводит консалтинговая компания «Урал-Гермес» в своем обзоре рынка загородного жилья. В эту цифру включены объекты разной степени готовности — как уже заселенные, так еще строящиеся и даже замороженные.
При этом эксперты отмечают, что действительно качественного предложения на рынке немного — максимум 16%.
Количество в качество не переходит
По данным аналитиков, за последние 10 лет количество коттеджных поселков увеличилось более чем в 5 раз.
«Рынок коттеджных поселков постепенно насыщается, однако насыщение это происходит главным образом за счет некачественного предложения», — отмечают специалисты «Урал-Гремес». По их мнению, рынок загородной недвижимости в последние годы можно назвать, скорее, рынком земельных участков. «В последние годы более 85% коттеджных поселков реализовывали землю без подряда», — отмечается в обзоре.
С этим мнением соглашается и ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. «Возможности рынка организованных коттеджных поселков сегодня сильно ограничены. В отличие от рынка городского жилья этот сегмент потерял динамику развития и максимально упростился. Основной объем предложения и сделок сконцентрирован в сегменте «участки без подряда», — комментирует ситуацию Михаил Хорьков.
Назвать такие поселки организованными сложно. «Когда каждый волен делать на своем участке все что хочет, не глядя на соседей, получается бардак, анархия», — поделился своим мнением один из застройщиков. К тому же большинство таких поселков совершенно не обеспечено инфраструктурой, даже коммуникации — только на бумаге. «Средний поселок представляет собой совокупность земельных участков, забор, внутрипоселковую дорогу с мягким покрытием, электричество до участка», — отмечается в отчете компании «Урал-Гермес».
Станут ли планы, изложенные на бумаге, реальностью — сказать сложно. Достаточно вспомнить название «Бухта Квинс», чтобы понять: даже известное имя не дает гарантии того, что в итоге покупатель получит все, что обещали рекламные буклеты, да еще и в срок.
Что считать качественным
По мнению экспертов, в текущих экономических условиях построить действительно качественные поселки возможно лишь в классах «бизнес» и выше.
Девелоперы, развивающие загородные проекты, среди основных критериев качественных поселков называют в первую очередь наличие именно подряда. «Организованный коттеджный поселок может действительно называться таким, если все объекты в нем строит одна компания по утвержденному генплану, — считает Андрей Климанов, директор строительной компании «Метеорит». — Только в этом случае можно гарантировать единые стилевые решения, а это один из главных показателей качественного предложения».
Наличие единого застройщика, по мнению аналитиков, гарантирует и то, что строительные работы на соседних участках закончатся примерно в одно время: это важно для поселка высокой ценовой категории — чтобы покупатели домовладений не жили «на стройке». Как отмечают эксперты, в качественных поселках данное условие девелоперы выполняют, либо самостоятельно строя и продавая готовые дома, либо реализуя землю без подряда небольшими обособленными очередями, чтобы соседние участки застраивались примерно в одно время, после чего выполняется благоустройство силами застройщика.
Такое невозможно при одновременной реализации большого количество участков без подряда, так как практически нереально скоординировать стройку большого количества независимых собственников.
Готовые инженерные коммуникации и инфраструктуры поселка — еще один качественный показатель, уверены застройщики. «Отсутствие должного количества конкуренции долгое время позволяло застройщикам продавать объекты без готовой инфраструктуры и сетей, обещая построить их в дальнейшем. К сожалению, существенная часть таких обещаний обещаниями и осталась, поэтому в Свердловской области до сих пор возникают истории с обманутыми покупателями либо потемкинские деревни – поселки, в которых девелоперы не смогли выполнить свои обязательства перед клиентами из-за низкого уровня продаж», — комментирует Александр Соловьев, управляющий продажами коттеджного поселка «Зуброво».
Девелоперы говорят и о таком важном аспекте, как юридический. В поселках бизнес- и элит-класса юридический аспект сделки прорабатывается таким образом, чтобы исключить для клиента всяческие риски (из-за нецелевого использования земельного участка, проблем с оформлением права собственности и т.д.). В любом случае жилой дом должен располагаться на документально обособленных участках, с определенными границами, с оформленным правом собственности, либо выделенный в аренду под конкретное назначение с понятными сроками.
laquo;Обязательно надо смотреть на категорию и назначение земельных участков. В идеальном варианте индивидуальный жилой дом должен быть размещен на землях, относящихся к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Я бы назвал данный критерий обязательным для объектов высокого уровня», — добавляет Александр Соловьев.
Хотя в целом, с некоторыми оговорками, допускается размещение жилых домов на землях, находящихся в населенных пунктах с разрешенным видом использования «под личное подсобное хозяйство», и на сельскохозяйственных землях при определенных видах разрешенного использования.
Найти поселки, соответствующие этим критериям, можно, хотя их количество вряд ли превысит два десятка, уверены аналитики. «Список коттеджных поселков Екатеринбурга с профессиональной и интересной концепцией пополняется крайне медленно и включает в себя хорошо известные на рынке объекты: «Дубраву», «Карасьеозёрский-2», «Образцово», «Палникс», — отмечают в «Урал-Гермесе».
По оценкам экспертов, к качественному предложению высокого ценового сегмента можно отнести и такие поселки, как «Финский залив» (на берегу Верх-Сысертского пруда), Pine Creek Golf Resort, «Зуброво», «Скандинавия» и некоторые другие.
Второе или единственное?
Одним из критериев, заметно влияющих на спрос, эксперты называют местоположение поселка. Среди всех предложений на рынке 78% объектов расположены в ближнем радиусе от Екатеринбурга — до 30 км.
Эксперты отмечают, что приобрести загородное жилье для постоянного проживания могут немногие. «Массовый покупатель сегодня в силу объективных причин — упавший уровень доходов, автомобильные пробки на въезде/выезде из города, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры и проч. — не готов рассматривать загородное жилье в качестве единственного», — пишут аналитики «Урал-Гермеса».
Поселки высокого ценового сегмента, расположенные на значительном удалении от Екатеринбурга, по словам экспертов, редко рассматривают в качестве единственного жилья — скорее, как поселки выходного дня. «Домовладения в таких поселках приобретают в основном собственники бизнеса. Но если ранее человек, имеющий бизнес в Екатеринбурге, мог себе позволить управлять им издалека, при помощи интернета, команды управленцев и т.п., то сейчас, при уменьшении маржинальности практически во всех отраслях бизнеса, его владельцы вынуждены чаще непосредственно участвовать в управлении», — отмечают в СК «Метеорит».
Именно поэтому особенной привлекательностью сегодня пользуются коттеджные поселки, расположенные в черте города и непосредственной близости от него. В первую очередь речь идет о таких объектах, как «Галактика», «Карасьеозерское-2», «Палникс», «Образцово» — эти объекты расположены в черте Екатеринбурга и при этом обладают всеми преимуществами загородной жизни, поэтому покупатели рассматривают жилье в этих поселках как единственное. Жителю того же «Образцово», расположенного в нескольких минут ходьбы от «Меги», не нужна дополнительная квартира (в отличие от жителей более удаленных поселков): вся городская инфраструктура, включая садики, школы, больницы, кинотеатры и проч., — в шаговой доступности.
laquo;Спрос на домовладения в этих поселках достаточно стабилен, но и ценовые параметры жилья в них весьма высоки», — комментируют эксперты «Урал-Гермеса».
Меньше, но лучше
В условиях экономического спада цена становится существенным фактором даже для покупателей жилья высокого ценового сегмента. В итоге девелоперы стали выводить на рынок предложения, способные уменьшить итоговую стоимость покупки и при этом не отразиться на качестве жизни — как собственно покупателя, так и сообщества в целом: схожий социальный статус жителей поселка — одно из главных отличий жилья высокого ценового сегмента.
laquo;Если раньше коттеджные поселки высокого ценового сегмента включали в себя только отдельно стоящие дома с участком, то сегодня на территории поселков высокого класса появляются также дуплексы (или твинсы) — дома на двух хозяев и таунхаусы», — отмечают участники рынка.
Таким образом застройщики минимизируют риски, привлекая к покупке покупателей среднего класса. Этот подход себя оправдывает. Так, в СК «Метеорит» (девелопер КП «Образцово») отмечают: «В течение 2016-2017 гг. в «Образцово» были заключены контракты на строительство всех выставленных на продажу таунхаусов напротив пруда».
Адаптируя проекты под изменившийся спрос, девелоперы также уменьшают площади. «Если раньше сделки проходили в диапазоне 10-12 соток, то сейчас – 8-12. Тренд на минимизацию бюджета и порога выхода на рынок сложился два-три года назад. Сейчас в проектах, которые выходят на рынок, небольших участков становятся больше», — отмечал Михаил Хорьков еще год назад.
Некоторые застройщики вывели на рынок предложения коттеджей с небольшой площадью. Так, в СК «Метеорит» разработали проект индивидуального дома, по площади равного таунхаусу — 260 кв. м (ранее предлагали коттеджи не менее 340 кв. м).
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать новых предложений и от других застройщиков коттеджных поселков. Все они будут связаны с повышением конкурентоспособности объектов. «Спокойная обстановка на рынке дает возможность детально и качественно подготовить оригинальную концепцию с элементами уникальности и на стадии оживления рынка (еще более эффективно – на стадии стагнации) представить ее потребителям, сильно потеснив конкурентов», — резюмируют специалисты «Урал-Гремеса».
