Для многих бизнесменов офис – такой же необходимый символ статуса, как хороший костюм и элитная иномарка. Ведь по одежке встречают, и очень важно производить хорошее мнение, когда речь идет о подписании многомиллионных контрактов. Рынок офисной недвижимости, то есть цены, объем ввода новых площадей, число договоров аренды и купли-продажи, является хорошим индикатором состояния экономики и деловой активности.
Строительные антирекорды
Судя по состоянию российского рынка недвижимости, все заявления с высоких трибун о том, что страна выходит из кризиса – не более чем попытка выдать желаемое за действительное. По данным крупного мирового оператора рынка коммерческой недвижимости CBRE, прошлый год ознаменовался антирекордом в сфере ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. В 2016 году их было было введено лишь 317 300 кв. м, что в 2,3 раза меньше уровня 2015 года (721500 кв. м) и является минимальным показателем за более чем 10 лет. Совсем печальная ситуация наблюдается в сегменте элитных офисов, так называемых класса А – здесь объем нового строительства составил 70 500 кв. м, что в четыре с лишним раза ниже показателей 2015 года.
По данным консалтинговой компании ILM, в первом квартале текущего года в эксплуатацию не было введено ни одного офисного здания. «За 10 лет наблюдений это первый квартал с нулевым приростом нового предложения», отмечают специалисты компании. Сроки сдачи всех объектов, запланированные на первый квартал, были перенесены. Не исключено, что дальше ситуация будет немного радужнее – многие эксперты ожидают, что в нынешнем году объем вводимых новых офисных площадей все-таки превысит уровень прошлого года и пик падения будет пройден.
Однако в свете последних событий такой оптимизм внушает сомнения. Введение новых антироссийских санкций со стороны США затронет нефтегазовый сектор. Конечно, влияние санкций не будет таким сильным, чтобы наши лидеры отрасли задумались о выборе более дешевого офиса, но вот их подрядчики, а их сотни, могут столкнуться с уменьшением денежного потока и отказаться от затрат на более комфортное и престижное месторасположение.
Следующая неприятность последних дней — введение санкций Евросоюзом, финансово еще менее значимых, чем американские, но все равно ухудшающих инвестиционный климат в России, поводом для которых стала якобы нерегламентированная поставка турбин Siemens для строящихся энергомощностей в Крыму.
Эти два события сильно ударили по инвестиционному климату в России и, безусловно, снизят активность иностранных компаний в нашей стране. Как известно, нефтегазовый и финансовый секторы российской экономики, а также представительства крупных зарубежных компаний являются для владельцев недвижимости наиболее платежеспособными и желанными арендаторами или покупателями.
Арендодатели незаметно поднимают цены
Однако снижение объемов ввода новых офисных площадей оказало определенное стабилизирующее влияние на рынок, приводя к равновесию баланс спроса и предложения. Так, по данным ILM, за первый квартал объем свободных площадей сократился на 0,9 процентных пункта до 14,8% в среднем по рынку. Причем сокращение невостребованных офисов отмечается во всех классах.
По информации компании Knight Frank, в первом квартале 2017 года впервые за последние три года выросли запрашиваемые ставки на аренду офисов класса В. Пусть рост был и чисто символическим — всего 0,4% до уровня 13 430 руб./кв. в год, но это событие, безусловно, знаковое. В то же время избыток предложения на офисы класса А вызвал снижение стоимости их аренды на 4% в среднем до 23 302 руб./кв. м в год.
Однако большинство экспертов в сфере недвижимости не ждет сильных колебаний арендных ставок в течение нынешнего года, консенсус-прогноз – сохранение ставок в среднем по рынку на уровне 2016 года. Но здесь есть небольшая тонкость – речь идет только о заявленных ставках. На самом деле арендодатели готовы идти на снижение цены, причем существенное, при появлении потенциального клиента.
«Стабилизация ставок аренды вселила сдержанный оптимизм в арендодателей. В начале 2017 года некоторые из них стали менее гибкими в переговорах по обсуждению ставок аренды. Если в разгар кризиса в 2015 – начале 2016 года скидка от запрашиваемой арендной ставки могла достигать 20–30%, то сейчас размер скидки сократился до 7–10%», отмечают эксперты Knight Frank. Таким образом, реальные арендные ставки начали потихоньку расти.
Улучшение ситуации отмечает и директор департамента офисной недвижимости ILM Виктор Решетников: «На текущий момент мы можем наблюдать восстановившийся спрос на офисные помещения класса А/Б+ у всех категорий арендаторов. Особую активность в поиске офисных площадей проявляют представители государственных и окологосударственных структур».
Однако наибольшая доля крупных сделок с офисной недвижимостью пришлась в первом квартале на иностранные компании: из 10 крупнейших операций 6 — это аренда или покупка офисов зарубежными компаниями или их дочерними предприятиями.
Если прогноз риэлторов сбудется и застройщики введут в эксплуатацию запланированный на 2017 год объем площадей, это вполне может привести к очередному снижению цен, поскольку значительному росту спроса взяться просто неоткуда. Однако не исключено, что строители, глядя на текущую конъюнктуру, в очередной раз перенесут сроки сдачи объектов в эксплуатацию и в таком случае цены продолжат плавное движение вверх.
Тем, кто ищет для себя новый офис, следует учитывать эти факторы, чтобы не пропустить момент, когда, как писал Ульянов-Ленин, «вчера было рано, завтра будет поздно, надо брать сегодня».
