По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), доля «сталинок» на вторичном рынке жилья Екатеринбурга не превышает 2%. Однако к этому сегменту по-прежнему приковано пристальное внимание многих потенциальных покупателей. Дело в том, что дома сталинской постройки, как привило, имеют серьезные конкурентные преимущества, которые выгодно отличают их от другого старого жилья («хрущевок», «брежневок», «пентагонов»): большой срок эксплуатации (120-150 лет), качественные строительные материалы, высокие потолки, хорошие планировки. Кроме того, практически все «сталинки» имеют благоприятное местоположение.
В УПН сообщили, что с февраля 2015 года многоквартирные дома сталинской постройки в Екатеринбурге подешевели на 15%. Это заметно меньше, чем «брежневки» (минус 20%) «хрущевки» (минус 19%) и «пентагоны» (минус 18%). Менее глубокое снижение было зафиксировано только в сегменте «спецпроектов» (минус 9%), который представляет собой жилье современной постройки.
Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков назвал основные преимущества «сталинок» на рынке жилья Екатеринбурга.
«Анализируя динамику цен, можно выделить два основных момента. Первый — сталинские дома до сих пор с точки зрения массового покупателя воспринимаются как более привлекательный продукт по сравнению с «хрущевками» и «брежневками». Второй — большинство «сталинок» расположены в привлекательных районах. Мы знаем, что местоположение часто определяет ценность того или иного объекта недвижимости», — сообщил Михаил Хорьков.
Впрочем, аналитик отметил, что «сталинки» в отличие от «хрущевок» и «брежневок» не являются типовым продуктом. Внутри этого сегмента есть абсолютно разные по качеству дома.
«К примеру, часть объектов имеет деревянные перекрытия, остальные — бетонные. Существуют трехэтажные и пятиэтажные «сталинки». Некоторые дома своевременно ремонтировались, остальные нет. В результате мы видим абсолютно разнородный сегмент», — полагает М. Хорьков.
Представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин считает, что преимущества домов сталинской постройки являются условными.
«Сталинки» имеют устаревшие инженерные коммуникации. В частности, электропроводка не рассчитана на современные потребности среднестатистической семьи. Водоснабжение домов также оставляет желать лучшего. Подача воды производится снизу вверх, и вечером, когда люди в квартирах одновременно открывают краны, на верхних этажах плохой напор. Еще один недостаток — старый утеплитель, который еще называют «дранкой». Он является неотъемлемой частью конструкции межкомнатных перегородок. Этот утеплитель может источать далеко не самый приятный аромат и становится причиной аллергической реакции у жильцов», — заявил Михаил Чемякин.
Эксперт считает, что даже самый качественный капитальный ремонт не может повысить рыночную стоимость «сталинок».
«Конечно, по сравнению с «хрущевками» и «брежневками» это очень качественное, добротное жилье. Однако такие объекты не идут ни в какое сравнение с современными. В свое время «сталинки» строили для высшей партийной номенклатуры. Такое жилье считалось элитным. Но с того момента прошло уже 70-80 лет. Прогресс не стоит на месте. Изменились технологии, применяются более современные строительные материалы. Естественно, что в этих условиях «сталинки» полностью устарели. Кроме того, у любого дома есть определенный ресурс. Сейчас он постепенно иссякает», — рассказал М. Чемякин.
Аналитики достаточно осторожно оценивают перспективы этого сегмента на вторичном рынке жилья Екатеринбурга. Скорее всего, динамика цен «сталинок» будет хуже, чем в среднем по городу. С каждым годом доля современного жилья в уральской столице растет. Старые квартиры становятся все менее привлекательными для потенциальных покупателей.
